2011年10月15日

中古戸建の坪単価 と 中古マンションのスケルトンチェックについて

マンションの資産価値を決める上で重要なのは、内装・設備(インフィル)よりも構造(スケルトン)といわれる

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しかし実際問題として、中古マンションのスケルトンのチェックは非常に難しい。中古マンションでなく新築戸建ての注文住宅を建てる場合には、工事の着工から、重要な工程ごとに現場を訪れることで、手抜きや欠陥工事が無いか、確認することができる。時間が無い人なら、第三者機関に検査を依頼することも可能。
戸建てのスケルトンのチェックは、中古マンションに比べてやさしい、マンションはスケルトンにかかわる工事はの業者任せで購入を検討する人が見ることはできないブラックボックスである。「構造見学会」というものが、一部のマンションでは、行われている。躯体状況を見る(コンクリート素地のままの状況を見学する)機会を与えることで、契約者に対してアピールをするだけ、単なるパフォーマンスにすぎない。実際に、素人が分かるような手抜きや欠陥工事には案内しない。



物件比較は単位面積当たりで

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マンション比較の選択基準として価格のウエイトが高まっている。しかし表面的な絶対価格の比較は意味がない、広い住戸のほうが高いに決まっているから。単位面積当たりの価格(一平方メートル当たりか一坪当たりの価格)を比較すると良い。同地域にある物件なら、せいぜいプラスマイナス五%前後の差しかでないのが普通。差が付く場合には、業者が多くの利益を取っている可能性が高い、損な物件となる。
東京都内の場合、坪単価は120万円台が標準。更に最寄り駅からの距離、建物の階高や、壁の厚みや扉などの材質などを細かく比較は必要。立地でいえば、駅から徒歩15分以上かかる物件と、10分以内とでは価値が10%は違うといわれている。たとえば広島県の中古戸建物件と都会の物件では大きく異なる。極端に品質やつくり自体に差があるということは考えにくいからだ。因みに大規模物件と中規模物件を同じ物差しで比較しても良い。60戸と100戸程度の戸数の差ならほとんど誤差である。

posted by マンション博士 at 12:01| Comment(0) | TrackBack(0) | 中古戸建 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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