2011年10月15日

中古戸建の坪単価 と 中古マンションのスケルトンチェックについて

マンションの資産価値を決める上で重要なのは、内装・設備(インフィル)よりも構造(スケルトン)といわれる

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しかし実際問題として、中古マンションのスケルトンのチェックは非常に難しい。中古マンションでなく新築戸建ての注文住宅を建てる場合には、工事の着工から、重要な工程ごとに現場を訪れることで、手抜きや欠陥工事が無いか、確認することができる。時間が無い人なら、第三者機関に検査を依頼することも可能。
戸建てのスケルトンのチェックは、中古マンションに比べてやさしい、マンションはスケルトンにかかわる工事はの業者任せで購入を検討する人が見ることはできないブラックボックスである。「構造見学会」というものが、一部のマンションでは、行われている。躯体状況を見る(コンクリート素地のままの状況を見学する)機会を与えることで、契約者に対してアピールをするだけ、単なるパフォーマンスにすぎない。実際に、素人が分かるような手抜きや欠陥工事には案内しない。



物件比較は単位面積当たりで

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マンション比較の選択基準として価格のウエイトが高まっている。しかし表面的な絶対価格の比較は意味がない、広い住戸のほうが高いに決まっているから。単位面積当たりの価格(一平方メートル当たりか一坪当たりの価格)を比較すると良い。同地域にある物件なら、せいぜいプラスマイナス五%前後の差しかでないのが普通。差が付く場合には、業者が多くの利益を取っている可能性が高い、損な物件となる。
東京都内の場合、坪単価は120万円台が標準。更に最寄り駅からの距離、建物の階高や、壁の厚みや扉などの材質などを細かく比較は必要。立地でいえば、駅から徒歩15分以上かかる物件と、10分以内とでは価値が10%は違うといわれている。たとえば広島県の中古戸建物件と都会の物件では大きく異なる。極端に品質やつくり自体に差があるということは考えにくいからだ。因みに大規模物件と中規模物件を同じ物差しで比較しても良い。60戸と100戸程度の戸数の差ならほとんど誤差である。

posted by マンション博士 at 12:01| Comment(0) | TrackBack(0) | 中古戸建 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

マンション馬込の地域性&個人情報

マンションの地域性。

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本来、それぞれの地域にて、そこで暮らす人の趣味噌好が異なるし、経済的な事情も一定ではない。マンションはその物件の立地に応じて最適な間取りやプランがある。同じ坪単価のマンションでも、東京と私が住んでいる馬込では間取りからキッチンのデザインの好みまでまるで違う。
しかし最近は価格競争が厳しくなり、地域性などを無視して、少しでもコストダウンした同一プランのマンションが多い。同じ間取り、ドアや壁紙の仕様や色、さらには流し台や洗面化粧台などのパーツデザインや仕様も似たり寄ったり。「大量に同じ部材を発注することでコストが下がれば、結果的に良質な物件をリーズナブルな価格で供給できる、ユーザーもそれを求めているはずだ」。
それはそれで一理ある。競合他社と比較して相対的には安価な中古マンション物件もある。購入を考えている物件がある程度絞られたら、その会社が販売するほかの地域の物件についての情報も集めることをおすすめする。高級住宅街と下町など、地域性の違う場所で間取りやプランをチェックしてみよう。


懸賞ハガキの法則、自らプライバシーを公表する人々。

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若い女性宛にはエステの案内、独身男性宛にはお見合いパーティー、マンション購入の案内、主婦宛には高級補正下着と、毎日のように、聞いたこともない業者から、なぜかズパリ的を射た内容のダイレクトメール(DM)が送られて来る。
住所、名前どころかこんなプライバシーまで、実は自分から業者に教えている場合が多い。たとえば新聞、雑誌に載っている「海外旅行が当たる」という懸賞、氏名、年齢の他にも家族構成や趣味など、たいていは詳しい個人データを書かされる。集まった応募ハガキが抽選終了後に焼却されず、個人データを売り買いする名簿業者に横流しされる。家族構成の欄からは「マンションなど不動産の購入を予定している」「適齢期独身」「受験生を抱えている」などに情報を分類する。分類されたジャンルの名簿の最新版を、名簿業者は定期的にDM業者に売りさばいているのだ。
もしあなたが懸賞マニアなら、プライバシーに関する最新の情報が、全国のDM業者に渡っている。インターネットによる懸賞も、個人情報を収集するのが目的、メーカーの宣伝というより収集のみが目的というところもある。




ラベル:マンション
posted by マンション博士 at 05:46| Comment(0) | TrackBack(0) | マンション | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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